¿Es obligatoria la supresión de barreras arquitectónicas en comunidades de propietarios?

Se consideran barreras arquitectónicas a los obstáculos físicos que impiden que determinados grupos de población puedan llegar, acceder o moverse por un espacio urbano, un edificio o una parte del mismo. Se trata del tipo más conocido de barrera de accesibilidad. Las barreras arquitectónicas no sólo dificultan o impiden la movilidad a las personas con discapacidad, sino también a otros colectivos como ancianos, personas convalecientes o mujeres embarazadas.

Hay otros dos conceptos estrechamente relacionados con la eliminación de barreras arquitectónicas que aparecen recogidos en las leyes y normativas:

• Accesibilidad universal: condición que deben cumplir los entornos, procesos, bienes o productos para ser comprensibles, utilizables y practicables por todas las personas en condiciones de seguridad y comodidad y de la forma más autónoma y natural posible.
• Ajustes razonables: modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad.

Todo lo relativo a la eliminación de barreras arquitectónicas se encuentra regulado en diferentes leyes y decretos. La normativa sobre accesibilidad comprende, entre otras:

• Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, en la nueva redacción dada por la Ley por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas.
• Ley 15/1995, de 30 de mayo, de Límites al Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a las Personas con Discapacidad.
• Real Decreto 505/2007, de 20 de abril, sobre condiciones básicas de accesibilidad de las personas con discapacidad para el acceso y utilización de los espacios públicos urbanizados y edificaciones.
• Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, que regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbana 2013-2016.
• Ley 8/2013, de 26 de junio, sobre la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (LRRR).
• Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

También existen leyes autonómicas, como la Ley 8/1993, de 22 de junio, de Promoción de Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de Madrid.

Con esta normativa se pretende crear un marco legal, no ya sólo para eliminar las barreras arquitectónicas, sino para establecer las condiciones básicas de accesibilidad de todos los edificios residenciales y públicos, incluidas las zonas comunes de las comunidades de vecinos (jardines, piscinas, salas de reunión, garajes o trasteros).

La ley también establece el régimen de infracciones y sanciones para garantizar el cumplimiento de las medidas que aseguren la accesibilidad universal.

En la actual regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma de la Ley 8/2013, de 26 de junio, existen dos niveles en cuanto a la obligatoriedad:

1- Régimen obligatorio sin necesidad de acuerdo para obras de bajo coste que no excedan de 12 mensualidades.

Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
2. Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

2- Régimen de mayorías del acuerdo para obras cuyo coste sea superior a 12 mensualidades.

Cuando el coste de la eliminación de barreras arquitectónicas sea superior al equivalente a doce mensualidades, el artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Esto obligará a toda la Comunidad por el importe repercutido anualmente, especificando que el importe correspondiente a las doce mensualidades lo es por obligatoriedad legal y el resto del importe por la validez del acuerdo alcanzado. En caso de no alcanzar un acuerdo con esa cuota de participación, las obras de adaptación podrán realizarla los interesados asumiendo directamente su coste, teniendo presente que la parte correspondiente a doce cuotas de comunidad sí es obligatoria para todos los propietarios.

Las obras y reformas serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

¿Quién puede solicitar la supresión de las barreras arquitectónicas?

Serán beneficiarios de las medidas previstas en la Ley y, por lo tanto, tendrán derecho a promover y llevar a cabo las obras de adecuación de la finca urbana y de los accesos a la misma desde la vía pública quienes, padeciendo una discapacidad con disminución permanente para andar, subir escaleras o salvar barreras arquitectónicas (se precise o no el uso de prótesis o de silla de ruedas), sean titulares de fincas urbanas en calidad de propietarios, arrendatarios, subarrendatarios o usufructuarios, o sean usuarios de las mismas, siempre que las obras no afecten a la estructura o fábrica del edificio, no menoscaben la resistencia de los materiales empleados en la construcción y sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio.

A los efectos de esta Ley, se considera usuario al cónyuge, a la persona que conviva con el titular de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, y a los familiares que con él convivan.

¿Cuáles son las sanciones por incumplimiento?

El incumplimiento de las normas sobre supresión de barreras arquitectónicas urbanísticas puede tener carácter leve, grave o muy grave.

El plazo para cumplir con estas adaptaciones y ajustes razonables terminó el pasado 4 de diciembre de 2017, por lo que aquellas fincas que no hayan eliminado sus barreras arquitectónicas se enfrentan multas que van desde los 300 € a 6.000 €, las más leves, a los 60.000 € y 300.000 €, las más graves.

Ayudas y subvenciones para accesibilidad en comunidades de propietarios

Estas sanciones son en algunos casos más elevadas que las ayudas para comunidades de propietarios que quieran hacer reformas para mejorar la accesibilidad.

Con carácter general, el límite de la ayuda es del 40% de la inversión, y del 75% en caso de ingresos inferiores a 3IPREM o de obras de accesibilidad cuando los residentes sean personas discapacitadas o sean mayores de 65 años.

En cuanto a la accesibilidad de viviendas, la ayuda es de hasta 8.000 €, 14.000 € para personas con discapacidad y 17.000 € para personas con grado más severo de discapacidad.

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